Gayrimenkul alım satım sürecinde taraflar, mülkiyet devri gerçekleşmeden önce gelecekte yapılacak satışın şartlarını güvence altına almak isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesi, satıcı ve alıcının belirlenen koşullar çerçevesinde ileride satış işlemini gerçekleştirmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Özellikle taşınmaz işlemlerinde bu sözleşmenin ne anlama geldiğini ve taraflara hangi hakları sağladığını bilmek sürecin daha sağlıklı ilerlemesine yardımcı olur.
Gayrimenkul alım satım sürecinde taraflar, mülkiyet devri gerçekleşmeden önce gelecekte yapılacak satışın şartlarını güvence altına almak isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesi, satıcı ve alıcının belirlenen koşullar çerçevesinde ileride satış işlemini gerçekleştirmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Özellikle taşınmaz işlemlerinde bu sözleşmenin ne anlama geldiğini ve taraflara hangi hakları sağladığını bilmek sürecin daha sağlıklı ilerlemesine yardımcı olur.
Satış vaadi sözleşmesi, bir tarafın belirli bir malı ileride diğer tarafa satmayı, diğer tarafın da kararlaştırılan koşullarla satın almayı üstlendiği ve gelecekte yapılacak asıl satış sözleşmesine yönelik yükümlülük doğuran bir ön sözleşmedir. Adalet Bakanlığı Hukuk Sözlüğü de satış vaadini, kişinin taşınmazını bir başkasına ileride satmayı taahhüt ettiği sözleşme olarak tanımlar.
Gayrimenkuller açısından taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapuya kayıtlı belirli bir taşınmazın kararlaştırılan şartlarla ileride karşı tarafa devredilmesini amaçlar. Sözleşmenin yapılması mülkiyetin doğrudan alıcıya geçtiği anlamına gelmez; taraflar arasında gelecekte taşınmazın devrini gerçekleştirmeye yönelik bir borç ilişkisi kurar. Adalet Bakanlığı kaynaklarında da taşınmaz satış vaadi, mülkiyet devrini amaçlayan bir ön sözleşme olarak açıklanır.
Satış Vaadi Sözleşmesi Ne İşe Yarar?
Satış vaadi sözleşmesi, tarafların henüz taşınmazın satışını gerçekleştiremediği durumlarda ileride yapılacak satışın koşullarını önceden belirleyerek tarafları hukuken yükümlülük altına alır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz, satış bedeli ve devir koşulları gibi temel unsurlar kararlaştırılabilir. Böylece özellikle tapu devri daha sonraki bir tarihte gerçekleştirilecek işlemlerde tarafların hak ve yükümlülükleri önceden netleştirilmiş olur.
Sözleşme tek başına taşınmazın mülkiyetini alıcıya geçirmez. Ancak gerekli şartlar oluştuğunda taraflara asıl satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı verir. Ayrıca sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi, sözleşmeden doğan hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi açısından ek koruma sağlayabilir.
Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde de taşınmaz satışı vaadinin resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı belirtilir. Bu kapsamda taraflar, satışa konu taşınmaz ve üzerinde anlaşılan koşullarla birlikte notere başvurarak noter satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilir.
Sözleşmenin hazırlanması sırasında tarafların iradeleri, taşınmazın bilgileri ve satışa ilişkin şartlar açık biçimde belirlenir. Tarafların sözleşmeyi imzalamasıyla birlikte gelecekte yapılması planlanan satışa ilişkin karşılıklı yükümlülükler doğar. Satış vaadi sözleşmesinin yapılması ise tek başına taşınmazın mülkiyetini karşı tarafa geçirmez.
Satış Vaadi Sözleşmesinde Hangi Bilgiler Yer Almalıdır?
Satış vaadi sözleşmesinin, ileride gerçekleştirilecek satışın temel unsurlarını açıkça ortaya koyacak şekilde hazırlanması önemlidir. Adalet Bakanlığı kaynaklarında da sözleşmenin asıl satış sözleşmesine ilişkin unsurları kapsayacak şekilde düzenlenmesi gerektiği belirtilir.
Sözleşmede genel olarak tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, satışa konu taşınmazın tapu ve adres bilgileri, satış bedeli ve ödeme koşulları, tapu devrinin ne zaman ve hangi şartlarda gerçekleştirileceği ile tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri yer alabilir. Varsa cayma, cezai şart ve diğer özel koşulların da açık biçimde belirtilmesi, ilerleyen süreçte sözleşmenin kapsamının daha net değerlendirilmesini sağlar.
Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilebilir mi?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün açıklamasına göre noter tarafından düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, taraflardan birinin talebiyle taşınmazın tapu siciline şerh edilebilir. Tapuya şerh verilmesi, sözleşmeden doğan hakkın sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi açısından önem taşır. Böylece satış henüz gerçekleşmemiş olsa da alıcının sözleşmeden kaynaklanan hakkı daha güçlü bir hukuki koruma kazanır. TKGM kaynaklarına göre şerhten itibaren beş yıl içinde satış gerçekleşmez veya ilgili hak tapuya tescil edilmezse şerhin terkini gündeme gelebilir.
Satış Vaadi Sözleşmesi ile Satış Sözleşmesi Arasındaki Fark Nedir?
Satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride belirlenen koşullarla satış işlemini gerçekleştirmeyi taahhüt ettiği bir ön sözleşmedir ve tek başına mülkiyetin devrini sağlamaz. Satış sözleşmesi ise satış işleminin gerçekleştirilmesine yönelik asıl sözleşmedir. Taşınmazlarda mülkiyet, tapu siciline yapılan tescille alıcıya geçer. Bu nedenle satış vaadi, gelecekteki satışı güvence altına alırken satış sözleşmesi doğrudan satış sürecinin tamamlanmasına yöneliktir.
Satış Vaadi Sözleşmesi İptal Edilebilir mi?
Satış vaadi sözleşmesi, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla sona erdirilebilir. Bunun yanında sözleşmenin geçersizliğine yol açan bir durumun bulunması, taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya sözleşmede kararlaştırılan fesih ya da dönme şartlarının oluşması hâlinde hukuki yollara başvurulabilir. Sözleşmenin resmî şekil şartlarına uygun düzenlenmemesi de geçerliliğini etkileyebilir. Somut durumda sözleşmenin nasıl sona erdirilebileceği ise sözleşme hükümlerine ve olayın koşullarına göre değerlendirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Satış Vaadi Sözleşmesi Tapu Yerine Geçer mi?
Satış vaadi sözleşmesi tapu yerine geçmez ve tek başına taşınmazın mülkiyetini devretmez. Sözleşme, ileride satışın gerçekleştirilmesine yönelik bir yükümlülük oluşturur. Mülkiyetin devri için taşınmazın alıcı adına tapu siciline tescil edilmesi gerekir.
Satış Vaadi Sözleşmesi Notersiz Geçerli Olur mu?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için resmî şekilde düzenlenmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre taşınmaz satışı vaadi, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Noterler de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlemeye yetkilidir.
Satış Vaadi Sözleşmesi ile Ev Satılabilir mi?
Satış vaadi sözleşmesiyle bir evin ileride satılması kararlaştırılabilir ancak sözleşmenin yapılması evin mülkiyetini doğrudan alıcıya geçirmez. Taşınmazın mülkiyetinin devri için satış ve tapu siciline tescil işlemlerinin tamamlanması gerekir.
Satış Vaadi Sözleşmesi Mirasçılara Geçer mi?
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hak ve yükümlülükler, sözleşmenin niteliğine ve hükümlerine bağlı olarak mirasçılara geçebilir. Bu nedenle taraflardan birinin vefatı, kural olarak sözleşmenin kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez; somut durum sözleşme hükümleri ve miras hukuku kapsamında değerlendirilir.
Satış Vaadi Sözleşmesi Tek Taraflı Feshedilebilir mi?
Satış vaadi sözleşmesi her durumda tek taraflı olarak feshedilemez. Tek taraflı sona erdirme imkânı; sözleşmede yer alan hükümlere, taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesine veya kanundan kaynaklanan haklı bir sebebin bulunmasına göre değişebilir. Bu nedenle fesih koşullarının sözleşme özelinde değerlendirilmesi gerekir.
Bir önceki yazımıza https://www.kayaemlakyatirimdanismanlik.com.tr/tr/blog/yazi/dask-nasil-yapilir adresinden ulaşabilirsiniz.
